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Comment faire partir un locataire avant la fin du bail ?

Homme faisant un état des lieux avec son locataire après avoir mis fin à son bail

En règle générale, le propriétaire doit donner congé à la date d’échéance du bail, mais il existe trois cas bien définis dans lesquels le propriétaire peut faire partir un locataire avant la fin du contrat locatif. Il s’agit des cas de :

  1. Vente du logement ;
  2. Reprise de l’habitation pour y habiter ou pour loger un proche ;
  3. Motif légitime (en cas de faute du locataire). 

Si le bailleur remplit l’un des critères, il peut formuler une lettre de préavis à destination de son locataire en respectant les conditions de forme et de délai.

Cas n°1 : donner congé pour vendre

Un propriétaire peut donner congé à un locataire pour réaliser la vente de son bien. Attention, dans ce cas, le locataire devra quitter les lieux à la fin du bail. Ce dernier ne sera pas renouvelé mais le locataire est dans son droit s’ il décide de rester jusqu’à la fin du bail en cours. Dans une telle situation, le bailleur doit obligatoirement proposer le logement à son occupant via une offre de vente lui permettant de bénéficier d’un droit de préemption. 

En effet, si le locataire souhaite rester et acheter l’habitation, il peut se porter acquéreur avec un droit de priorité d’achat par rapport à toute autre personne.

Si le locataire ne souhaite pas se porter acheteur du bien, le propriétaire peut rédiger un préavis afin que l’occupant des lieux les libèrent à la date d’échéance du bail. Le propriétaire aura notifié son locataire de son préavis au moins 6 mois avant l’échéance du bail pour une location nue ou 3 mois pour une location meublée.

Le préavis doit être notifié par lettre recommandée avec avis de réception, par huissier ou encore par une remise en main propre mais cette dernière méthode est fortement déconseillée.

Jeune femme soucieuse car elle a reçue son préavis de fin de bail de location

Cas n° 2 : reprise du logement pour y habiter ou loger un proche

Un propriétaire peut notifier un congé à son locataire, s’il souhaite récupérer le bien pour en faire sa résidence principale, ou y loger un proche qui en fera également sa résidence principale. Ces deux situations font partie d’un motif légitime pour faire partir un locataire avant la fin de son bail.

Attention cependant, les personnes considérées comme étant proches du propriétaires sont réglementées, il peut s’agir uniquement :

  • De l’époux/se du propriétaire
  • Un partenaire de Pacs
  • Un de ces ascendants ou celui de son époux/se ou partenaire de pacs (parent, grand-parent, arrière-grand-parent…)
  • Un de ces descendants ou celui de son époux/se ou partenaire de pacs (enfant, petit-enfant, arrière petit-enfant…)

Pour que le congé soit valable, le locataire doit impérativement avoir connaissance de la lettre de préavis au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail. Si ce délai n’est pas respecté ou en retard, la demande de congé n’est pas recevable et le contrat est tacitement reconduit.

Homme remplissant un contrat de location pour une maison

Cas n° 3 : pour motif légitime et sérieux

Un propriétaire peut rompre le bail avant sa date d’échéance si le locataire enfreint les règles convenues dans le contrat ou s’il ne remplit ses obligations locatives.

Ces conditions de résiliation de bail sont notamment régies par un non paiement du loyer, des nuisances constantes auprès du voisinage, une dégradation et un non entretien du bien, etc.

Les démarches pour faire partir un locataire pour motif légitime peuvent avoir lieu en cours de bail, mais demeurent régies par un juridiction qui attend des preuves fondées pour formuler un mandat d’expulsion. Si les faits sont jugés recevables, le juge lui-même décide d’une date de prise de congé et cette dernière devra être respectée avant une reprise du logement par huissier de justice.

Homme lisant son bail de location

En cas de départ prématuré, un préavis d’un mois doit être respecté.

Rédaction d’une lettre de congé pour faire partir un locataire

Pour faire partir un locataire avant la fin de son bail, un propriétaire doit notifier le préavis de départ aux différentes parties (locataire(s) (s’il ya eu plusieurs signataires du contrat), agence, etc) par le biais d’une lettre de congé.

La lettre de congé doit impérativement contenir les éléments suivants :

  1. La date de rédaction du courrier de congé
  2. Le nom, prénom et adresse du locataire
  3. Motif du congé (vendre, reprendre ou pour motif légitime)
  • Dans le cas n°1 : Indiquer le prix et les conditions de vente du bien avec ajout des 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
  • Dans le cas n°2 : Le nom, prénom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que le lien de parenté existant entre les deux parties (bénéficiaire et propriétaire).
  • Dans le cas n°3 : Notification du caractère légitime d’expulsion.
  1. Description précise de l’habitation (avec énumération complète des pièces et des annexes)
  2. Pièce jointe d’information qui relate les obligations du bailleur et les voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Un courrier de préavis pour demander le départ d’un locataire en place doit être envoyé par voie postale sous forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception, une remise en main propre contre un récépissé signé ou par huissier de justice s’il s’agit d’une saisie ou d’une expulsion juridiquement établie.

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